23 000 dollars pour un chat

13 septembre 2016 — Réalité Animale a créé un nouvel onglet intitulé Animaux en condo. Des articles portant sur cette question y seront mis en ligne régulièrement. Qu’il s’agisse d’histoires à caractère légal ou racontées sous forme de témoignage, les lecteurs pourront prendre connaissance des nombreuses réalités concernant la présence d’animaux en copropriété.

Le premier sujet résume un jugement rendu le 24 mars 2016 par la Cour du Québec. Il met en scène un couple d’acquéreurs qui se proposaient d’acheter un condo en décembre 2012, mais pour qui la suite des choses a mal tourné.

Mauvais départ

D’emblée, avant d’apposer leur signature sur la promesse d’achat, les acquéreurs ont exigé une garantie qu’ils peuvent emménager avec leur chat dans l’unité convoitée. Ils accepteront finalement de signer l’offre, sans pour autant avoir obtenu cette garantie. Pour les rassurer, la courtière immobilière s’engagera, verbalement, à satisfaire cette demande. « Elle ne juge pas utile d’inscrire cette condition supplémentaire dans l’offre d’achat », relate l’avocat Luc Huppé, du cabinet d’avocats et de notaires de Grandpré Joli-Coeur. La courtière immobilière avouera, pendant l’audition, « Qu’il aurait été préférable » de le faire.

Lorsque cette même courtière soumet la promesse d’achat à la copropriétaire-vendeuse, en précisant l’exigence concernant l’animal en question, cette dernière l’informe que le règlement de l’immeuble en interdit la présence dans les unités. La courtière lui dit alors : « J’imagine que ce n’est pas un petit chat qui va faire manquer une vente! »

Sauver la transaction

Pour ne pas faire échouer cette transaction, la copropriétaire-vendeuse s’adresse elle-même à l’assemblée des copropriétaires, en vue d’obtenir un amendement à la déclaration de copropriété (Règlement de l’immeuble), visant à permettre la présence des animaux. Elle doit faire face à l’hostilité des copropriétaires, mais parvient finalement à les en convaincre. Cette permission est conditionnelle à ce qu’il s’agisse d’un chat, d’un poisson ou d’un oiseau dont le poids n’excède pas 10 livres.

La nouvelle règle est également assortie d’une interdiction d’accès aux animaux dans les parties communes, par exemple les balcons, les escaliers, le stationnement et les terrains appartenant à la copropriété. Ce règlement est trop restrictif au goût des acheteurs, qui invoquent qu’au moment d’entrer dans les parties communes pour se rendre à l’unité, ils ne pourront jamais avoir l’animal en leur possession. Le couple estime, aussi, que les copropriétaires ne souhaitent pas vraiment la présence du chat dans l’immeuble, si bien qu’il refuse de signer l’acte de vente notarié.

Des excuses

« Tous ces arguments semblent être des prétextes pour esquiver la vente », fait remarquer Luc Huppé. Un soupçon qui se voit renforcé par un autre événement déterminant, à savoir que pendant la transaction, les acheteurs décident de ne plus faire vie commune, bien qu’ils nieront (en cour) que cela ait eu un quelconque rapport avec leur refus d’acheter. Quoi qu’il en soit, pendant l’audition, ils ont reconnu n’avoir jamais informé la vendeuse que leur chat pesait 11 livres. Ils avoueront, aussi, n’avoir pas cherché à rencontrer les administrateurs de la copropriété, pour tenter d’obtenir un ajustement au nouveau règlement, étant donné que l’animal avait une livre en trop.

Au final, la copropriétaire-vendeuse ne pourra pas réaliser la transaction. Elle trouve néanmoins un nouvel acheteur 13 mois plus tard, qui paie 144 000 $ pour acquérir l’appartement, alors que le couple aurait versé 154 900 $. La dame intente une poursuite judiciaire en responsabilité civile contre les acheteurs et leur courtière immobilière. Verdict : la cour juge les promettants-acheteurs responsables. Elle les condamne à payer à la vendeuse la somme de 23 456,97 $ avec les intérêts.

De mauvaise foi

Le tribunal a statué que les acheteurs ont agi de façon déraisonnable. Ils auraient dû entamer des démarches supplémentaires, afin d’essayer d’obtenir un assouplissement sur la question du poids excessif de l’animal. « En revanche, le juge a rejeté la poursuite intentée contre la courtière, arguant que si elle avait bien fait son travail, la vendeuse n’aurait pas accepté l’offre, ce qui lui aurait évité d’en subir les conséquences », précise Luc Huppé.

Selon lui, la leçon à tirer dans cette cause se résume à ce qui suit : l’acquéreur d’un condo doit, d’entrée de jeu, divulguer clairement toute condition qu’il pose en ce qui a trait à la présence d’un animal, et veiller à ce que cette information soit inscrite en bonne et due forme dans l’offre d’achat. Il doit également vérifier que la déclaration de copropriété autorise la présence d’animaux dans l’immeuble. S’il y est écrit qu’ils sont interdits, les parties impliquées dans une transaction peuvent, néanmoins, tenter d’obtenir les modifications nécessaires à la déclaration de copropriété, afin d’éviter qu’une vente n’échoue à cause d’un animal.

Photo 1: Neko412
Photo 2: Voffka
Photo 3: Adina Voicu