Condos: Les animaux peuvent-ils être interdits?

Border collie dog black brown and white isolated against grey background. Studio portrait.Par François G. Cellier

22 mai 2015 — La fièvre printanière du condo a repris ses droits. Avec l’arrivée du beau temps, plusieurs consommateurs cherchent l’appartement en copropriété dont ils ont toujours rêvé. Ceux qui possèdent un ou des animaux doivent toutefois se méfier. Avant d’acheter quoi que ce soit, il faut savoir si leur présence est permise dans l’immeuble convoité.

Comprendre la copropriété

La vie en copropriété comporte un cadre légal complexe qu’il faut connaître. Mais dans les faits, plusieurs acheteurs en ignorent les préceptes. Bien souvent, ils réalisent, après coup, qu’ils auraient dû prendre les précautions d’usage. Cela conduit parfois à des surprises colossales, à plus forte raison quand la copropriété choisie ne répond pas aux attentes d’un acheteur.

Certains copropriétaires sont étonnés d’apprendre, après avoir acquis un appartement en copropriété, qu’ils ne peuvent pas y emménager avec leur chien ou leur chat. Un tel constat tourne bien souvent au drame, car se défaire d’un animal que l’on aime ne se fait pas sans heurts. S’il s’agit d’une copropriété existante, « Mieux vaut demander au copropriétaire-vendeur qu’il confirme le droit (ou non) d’y avoir des animaux », recommande Sébastien Fiset, avocat chez Fiset légal cabinet d’avocats.

La déclaration de copropriété

cat and dog sleeping togetherBien souvent, ces interdictions d’avoir des animaux n’ont pas leur place. Elles ne seront valides que si elles figurent dans la déclaration de copropriété (Acte constitutif), au moment où celle-ci a été publiée. Les interdictions d’animaux qui y sont ajoutée, après coup, seront contestables devant le tribunal.

Si les animaux peuvent être interdits dans un logement locatif, il en va tout autrement en copropriété. À preuve, l’article 1063 du Code civil du Québec stipule que : « Chaque copropriétaire dispose de sa fraction; il use et jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de d’immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.»

Méconnaissance des lois

Malheureusement, dans certains cas, les administrateurs d’une copropriété ne connaissent pas l’article 1063. Ils inscriront tout bonnement l’interdiction d’avoir un animal au règlement de l’immeuble, en y ajoutant une clause de droit acquis, laquelle permettra à ceux qui en ont déjà un de le garder. Dans les faits, pour que cette interdiction soit valide sur le plan légal, il faudra changer la destination de l’immeuble.

Cette destination comporte trois critères : objectif, subjectif et collectif. Ces termes englobent divers concepts, par exemple le désir d’un copropriétaire d’acquérir dans un immeuble plutôt qu’un autre; la qualité des matériaux utilisés pour le construire, son niveau de luxe, le degré d’insonorisation supérieur des unités qui s’y trouvent et la sauvegarde des intérêts collectifs des copropriétaires. Si l’on porte atteinte à l’un de ces critères, l’interdiction d’avoir des animaux ne sera pas justifiée.

Apartment BuildingTout ça pour dire qu’une modification à la destination de l’immeuble est toujours possible, à la condition d’obtenir une double majorité des votes en assemblée générale, à savoir 75 % (en nombre) des copropriétaires représentant 90 % des voix de tous les copropriétaires. Inutile de dire que cette double majorité est très difficile à obtenir.

Quoi qu’il en soit, même si l’interdiction d’avoir des animaux découle d’une mesure illégale dans une copropriété, mieux vaut chercher un condo dans un autre immeuble qui les autorise. S’obstiner à vouloir s’y installer risque d’entraîner des démarches légales coûteuses et fastidieuses. Il faut se rappeler qu’acheter un appartement en copropriété doit être une expérience agréable, et non devenir une entrave à la paix et à la tranquillité d’esprit.

Qu’en est-il des locataires?

Précisons qu’un copropriétaire bailleur peut interdire la présence d’un animal dans son appartement. En revanche, si le locataire est une personne non voyante, pour ne citer que cet exemple, et qu’il doit se déplacer avec un chien-guide, la Charte des droits et libertés de la personne lui garantirait cette prérogative.

NDLR: En ce qui a trait à la destination de l’immeuble, si, par exemple, l’insonorisation des murs mitoyens d’appartements d’une copropriété est insuffisante, cela justifierait que la déclaration de copropriété interdise les chiens, en raison d’aboiements qui pourraient déranger les voisins immédiats.

Photo 1: Dollar Photo Club/ysbrandcosijn
Photo 2: Dollar Photo Club/V&P Photo Studio
Photo 3: Dollar Photo Club/ Volodymyr Kyrylyuk

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