Par François G. Cellier
14 novembre 2017 – La Cour du Québec (Division des petites créances) a récemment jugé invalide un règlement qui interdit la présence de chiens dans une copropriété. Cette prohibition ne tenait pas la route, car elle était incompatible avec la destination de l’immeuble, qui se trouve dans la section appelée acte constitutif d’une déclaration de copropriété.
Jugement sans équivoque
Ainsi en a décidé la juge Hélène Carrier, qui a entendu la cause impliquant le syndicat de copropriétaires demandeur, dont l’immeuble se trouve à Lévis. Celui-ci avait intenté une action en justice contre un couple de copropriétaires. Le syndicat reprochait à ces derniers d’avoir permis à leurs locataires d’y avoir un chien, ce qui constituait une infraction au règlement de l’immeuble. Il leur réclamait quelque 11 632,69 $ en pénalités, en vertu d’une clause pénale.
Le Tribunal répondait ainsi à la question suivante : « La restriction du droit de propriété interdisant la présence de chiens dans les parties privatives est-elle justifiée par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation, comme l’exige l’article 1056 du Code civil du Québec? » Dans la présente cause, il a été démontré que cette interdiction ne reposait sur « aucune justification. »
Une preuve en béton
Pour étayer son analyse, « La preuve a révélé que l’immeuble a une vocation résidentielle. Il est constitué de 7 bâtiments comportant 14 maisons jumelées réunies côte à côte par un mur mitoyen. » Or, l’immeuble est très bien insonorisé. De plus, « les parties qui servent à l’usage commun des copropriétaires sont extérieures.»
De leur côté, les défendeurs ont estimé que ce règlement aurait dû, à l’époque, tenir compte du type d’immeuble dans lequel ils sont propriétaires d’un condo. Selon eux, leur maison jumelée est passablement différente, en comparaison d’un immeuble en hauteur (vertical) voisin qui compte 16 unités. Les aboiements de chiens peuvent y déranger davantage les occupants, qui pourraient aussi être incommodés par la circulation d’animaux dans les espaces communs, dont les escaliers et les ascenseurs.
Parties privatives invendables
Par ailleurs, les défendeurs ont déploré que leur jumelé soit à vendre depuis un an et demi, et que plusieurs acheteurs potentiels aient fait demi-tour, lorsqu’ils ont appris que la présence de chiens était interdite dans les parties privatives. La juge a pour sa part observé que le chien des locataires est de «petite taille», et que plusieurs copropriétaires ne s’opposaient pas à ce que le règlement de l’immeuble soit modifié, afin d’y permettre la présence de canidés.
Le tribunal a donc conclu que ce règlement n’était « pas opposable aux défendeurs et qu’ainsi ils n’ont commis aucune faute.»
Pour consulter l’intégralité du jugement, cliquer sur jugement.
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Photo 1:Kapka65
Photo 2: werner22brigitte
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